Право на достаточное жилище закреплено в международном пакте об экономических, социальных и культурных правах и национальных кодексах и законах.
В разных странах оно реализуется по-разному. Большинство многоквартирных домов в нашей стране построены в советское время на государственные средства. Места общего пользования содержались государством. После обретения независимости началась тотальная приватизация. С 1999 года с момента введения Земельного Кодекса КР земля стала передаваться в частную собственность. По инерции владельцы квартир ожидали от государства привычной заботы, но этого уже не было.
Началось массовое расширение пространства квартир за счет сноса несущих конструкций, перепрофилирование жилых помещений под коммерческие. В принятом в 2013 году Жилищном кодексе был прописан запрет на перепрофилирование в кирпичных, крупнопанельных домах советского периода, кроме каркасных, но в прошлом году и эту норму убрали. В случае вероятного сильного землетрясения последствия могут быть плачевными.
На изъятых детских и спортивных площадках стали появляться коммерческие многоэтажные дома. Предлогом изъятия было то, что, якобы, придомовой земельный участок у жителей не оформлен надлежащим образом. Городская земля стоит дорого, желающих приобрести много, и местная власть проявляет активность в вопросе продажи участков. К сожалению, недобросовестные граждане используют все возможности, в том числе коррупционные связи для получения заветного участка.
В последние годы в Оше и Бишкеке участились случаи разбирательств по поводу собственности и целевого назначения придомового участка между собственниками и госструктурами.
Владельцы квартир не всегда обладают знаниями в области землепользования, не знают, как отстаивать свои интересы и вообще для чего это нужно делать. Многие равнодушны к подобным вопросам, предпочитая не вмешиваться в общедомовые дела. Немало случаев, когда жильцы не желают понимать нормы законов об общей долевой собственности и отказываются признавать бремя содержания мест общего пользования: подвалов, крыш, лестничных пролетов, общей придомовой территории.
При сборе средств на ремонт крыши звучат фразы: «А моя квартира не на последнем этаже, крыша не моя и я денег сдавать на ремонт не буду», а при ремонте труб в подвале эту ответственность пытаются переложить на жильцов первых этажей. Есть дома, где даже сбор денег на уборку подъезда сопровождается спорами и недовольством.
Другой вопрос в отношении квартирантов, которые ссылаются на выплату аренды владельцу жилья, а он может находится в другом городе или даже стране. Есть вариант - отдать право на дом и участок мэрии, но владельцы против такого поворота.
Об общей долевой собственности в многоквартирных домах
Закон один - надо отвечать за содержание мест общего пользования. Согласно закону о приватизации, жители многоквартирных домов с приобретением права собственности приватизировали не только квартиру, но и места общего пользования, начиная от фундамента и заканчивая крышей дома. Собственники не могут отчуждать свои доли в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также передавать эти доли отдельно от права собственности на жилые и нежилые помещения.
Что касается встроенных и пристроенных помещений, то их появление осуществляется с согласия всех собственников жилья. Собственники этих пристроек не являются собственниками общего имущества многоквартирного дома.
Управление общим имуществом осуществляется собственниками, управляющей организацией, ТСЖ, жилищно-эксплуатационным кооперативом, муниципальным учреждением.
Есть примеры, когда жильцы дома не определились со способом управления общим имуществом, в таком случае уполномоченный орган имеет право проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (юридического лица) или управляющего (это физическое лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя).
В случае возникновения судебных разбирательств статус домкома не дает ему права обращаться в суд, поэтому юристы рекомендуют жильцам на общем собрании выбрать форму управления.
Правоустанавливающим документом на придомовой земельный участок (ПЗУ) являются приватизационные документы на квартиру собственников многоквартирного дома.
Зачем нужны правоустанавливающие документы?
О том, почему важно наличие правоустанавливающих документов, рассказала руководитель бишкекской организации «Наше право» Калича Умуралиева, приехавшая в Ош для обучения домкомов нормам оформления документов:
- Если вы не оформите свой придомовой участок, то его могут отобрать и построить под вашими окнами коммерческое здание! В Бишкеке был пример, когда в 2015 году люди обратились за документами на участок, выяснилось, что он несколько лет назад продан предпринимателю, который спустя некоторое время начал строительство объекта. В другом случае крышу бывшего общежития продали под строительство нового этажа. Жители обратились в суд и проиграли. Только широкая информационная кампания не дала построить этаж, хотя юридически покупатель крыши имеет право распоряжаться по своему усмотрению.
Практика показывает, что доведение дела до судебных разбирательств не является гарантией решения дела в пользу жильцов. Пассивность, нежелание собирать документы, сбор денег за оформление - способствуют потери права собственности на места общего пользования и ПЗУ.
- Чем быстрее вы оформите, тем лучше. Дома старые, со временем будут признаны ветхими, подлежащими сносу. Чтобы новый дом построить, нужна земля, а это значит нужно найти застройщика, составить договор о предоставлении жилья и т.д. Мы настоятельно рекомендуем заняться оформлением «красной книги», - предупреждает Умуралиева.
Она добавила, что по закону оформление права собственности на ПЗУ должно быть бесплатным, но на практике оно требует значительных расходов. В доме, где проживает сама Умуралиева, расходы составили 12 тысяч сомов, но она знает примеры, когда расходы других собственников составили 50 тысяч. Правоустанавливающие документы - «красная книга» - хранятся у председателя управляющей организации.
Как оформить ПЗУ?
Если имеются документы советского периода об отводе земельного участка под строительство дома, а также акт о бессрочном пользовании земельным участком, то с этими документами надо обратиться в государственный регистрационный орган. В идеале, Госрегистр выдает документ и дело сделано. Но на практике не обходится без барьеров.
При отсутствии документов в архиве, нужно заказать проект ПЗУ городской архитектуре, которая должна определить границы участка в соответствии с нормативами. С проектом ПЗУ нужно ознакомить всех собственников, в случае согласия составляется протокол и передается в архитектуру. После утверждения архитектурой проекта ПЗУ его нужно отнести в Госрегистр, который выдает «красную книгу».
Иногда оказывается, что участок получился меньшего размера, чем ожидалось. Домком дома по улице Монуева Антонина Профатилова поделилась опытом, как оформила документы. Когда возле их пятиэтажки возникло строительство многоэтажного коммерческого дома, жильцы возмутились тем, что им был перекрыт доступ солнечного света, а часть спортивной площадки оказалась в ведении застройщика. Возник вопрос об оформлении ПЗУ. По ее словам, это были «семь кругов ада», она многократно обошла все учреждения, от нее отмахивались, перенаправляли в другие, но благодаря настойчивости и помощи юристов общественной организации «Интербилим Ош», жильцы получили госакт, но на меньшую территорию, чем было по первоначальным документам.
Калича Умуралиева добавила, что раньше в статье 46 Земельного кодекса было написано, что придомовые участки изъятию не подлежат, но недавно эту норма изменена постановлением правительства. Правозащитники отмечают, что законы выше постановлений и подобные споры можно решать через суд.
По их мнению, в стране право на достаточное жилище нарушается. В случае отказа в исполнении норм закона юристы рекомендуют обращаться в прокуратуру с жалобой: «А если чиновники вас игнорируют, подавайте на них в суд». При исчерпании национальных механизмов защиты своих прав можно обратиться к Специальному докладчику ООН по праву на достаточное жилище.
Другой важный вопрос, который волнует собственников домов, это целевое использование участка. Домком дома в микрорайоне «Черемушки» Бибигуль Мазакирова возмущена ситуацией с гаражами возле их дома и соседского:
- В нашем доме 64 квартиры, более 50 детей, которые играют возле гаражей, перескакивают с крыши на крышу, были случаи падений и переломов рук и ног. Мы обращались в мэрию, но нам сказали, что гаражи там находятся согласно нормам гаражного управления. Наше обращение в Гостехэкоинспекцию так и осталось без ответа.
Жильцы многих домов жалуются на небезопасность нахождения детей во дворах, так как они превратилась в стоянки для автомашин. Детям негде играть, движение машин во дворе создает угрозы здоровью детей. Поэтому родители часто не выпускают детей на прогулку во двор.
- По закону целевое назначение использования территории подразумевает обустройство детских площадок, мест для сушки белья, благоустройства, озеленения. Там нет норм об устройстве мест для автомашин, - сообщила Умуралиева.
Фото "Интербилим Ош".
Комментарии